マリモ地方創生リート投資法人(3470)

マリモ地方創生リート投資法人は、分譲マンション開発や市街地再開発を手掛ける株式会社マリモをメイン・スポンサーとする総合型J-REIT。

決算期は6月12月(年2回)です。

マリモ地方創生リート投資法人の概要と個人投資家ブログの意見をご紹介します。

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地方特化の総合型REIT

2016年 IPO

マリモ地方創生リート投資法人は2016年7月に東証REITへ上場しました。

IPO売出価格92,000円に対して、初値88,500円(-3.8%)と公募割れのスタートとなりました。

その後は11月に下値を試したものの反発し、右肩上がりとなっています。

ポートフォリオ

マリモ地方創生リート投資法人は「地方から日本を強くしていく」ことを基本理念としており、物件情報の提供を支援するサポート会社として地銀7行が名を連ねています。

地銀7行とは、三重銀行、みちのく銀行、東京スター銀行、中国銀行、関西アーバン銀行、広島銀行、足利銀行と地域的にバラバラです。

そのような背景から、ポートフォリオ構築方針として地方70%以上・東京圏30%以下を掲げ、投資対象はレジデンスと商業施設を中心としつつホテル、オフィス、駐車場といった物件へ分散投資する総合REITとなっています。

地方の住居への投資という側面は将来的な収益性が心配だとコメントされています。

地方物件主体のポートフォリオで、かつ住居の割合が高いことから、長期的に見た場合の物件の収益性が心配です。

引用元:たむたむの配当金生活への道

2018年1月時点でのポートフォリオは、25物件で取得価格245億円(鑑定価格283億円)となっており、平均稼働率は98.3%となっています。

地域別投資比率はこちら。

マリモ地方創生リート投資法人 ポートフォリオ

http://www.marimo-reit.co.jp/ja/portfolio/data.html

東京圏は30%以下の方針よりも更に小さく、15%弱に留まっています。

九州・沖縄の比率が40%超と高くなっています。これは、MRRくまもと(熊本県)やMRRおおむた(福岡県)、スーパーセンタートライアル時津店(底地)(長崎県)といった商業施設が取得・鑑定価格として大きなウェートを占めているためです。

用途別の投資比率がこちら。

マリモ地方創生リート投資法人 ポートフォリオ

http://www.marimo-reit.co.jp/ja/portfolio/data.html

レジデンスと商業施設に主に投資されており、残りの10%ほどがホテルやオフィスとなっています。

スポンサーはマリモ

株式会社マリモ(非上場)は、設計事務所をルーツに持つ分譲住宅の企画・開発・設計・販売を行う企業です。

地盤は広島県ながら、41都道府県において356棟・2万戸以上の開発実績があります。

全国各地の不動産マーケットの情報収集・分析ノウハウと、不動産開発を行ってきた実績を持っています。

公募増資

2018年1月に、初めての公募増資を発表しました。

合計で40億円強を資金調達し、借入金と合わせて7物件77億円分を新規取得しました。

取得した物件はいずれも地方物件の商業施設であり、これまでの運用方針通りとなっています。

マリモ地方創生リート投資法人

決算説明資料(第3期)より抜粋

今後も資産規模の着実な拡大を目指すとしており、既に投資口価格は前回の公募付近まで戻していることも考えれば、いつでも公募増資は可能と思われます。

総合評価

地方に特化した総合型REITです。その分、REITの中でも高利回りの部類になっています。

2018年8月時点で分配金利回りは5.99%となっています。

投資口価格は右肩上がりとなっていましたが、2018年1月の公募増資で下落し、その後は、公募増資発表付近で横ばいとなっています。公募価格から大きく上がれば再度の公募増資が意識されます。

弱小リート受難の中、高利回りと投資口価格反発狙いで投資したとコメントされています。

高利回り不動産投資、兼、株価反発狙い。つぶれたりしないでね。。。

引用元:J-REITで毎月分配金生活

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