ムゲンエステート(3299)

ムゲンエステートは、首都圏1都3県で中古不動産の買い取り・再販を展開。区分所有マンション、投資用不動産が柱。

不動産株の中でも指標的に割安感がありますが、資金面が懸念です。6月の株主優待はクオカードです。

ムゲンエステートの概要と個人投資家ブログの意見をご紹介します。

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中古不動産のバリューアップ

首都圏で中古不動産を買い取って再販

ムゲンエステートのビジネスモデルは、中古不動産を買い取ってバリューアップし、再販するというものです。

競合他社も多く、特に以下の企業をライバルとして見ているようです。

3288オープンハウスさんの不動産流動化事業が当社とほとんど同じものですね。あとは8934サンフロンティア不動産さんとか8923トーセイさんあたりになります。

引用元:みきまるの優待バリュー株日誌

業績は絶好調ながら割安放置

2000年以降では赤字転落は無いようで、リーマンショックや東日本大震災の時期にも最終利益を確保しています。

これについては、中古不動産の目利きとバリューアップに強みがあると考えられます。利回りの高い物件(=価格的には安い)を購入してバリューアップするので、再販価格が高くなりすぎず、必ず買い手が居るということのようです。

当社では元々利回りの高い物件を買っている。なので(厳しい時期にも)価格を下げれば買ってもらえたのが大きい。また 利回りの高い物件を買うという方針 は今でも変わらない。

引用元:みきまるの優待バリュー株日誌

中古不動産・リノベーションについては国策的な側面もありますし、今後の需要も大きそうで魅力があります。それに加えて指標的な割安さもあるため、購入されている個人投資家も多いようです。

私は中古不動産(リノベーション)にゲームチェンジとしての魅力を感じています。
指標の割安さ、総合利回りの高さから、ここで購入することにしました

引用元:RYUの投資日記

一方で、やはり景気や不動産市況の影響はさけられないことから、業績の安定感には疑問の余地もあります。

市場環境が好調な現在は良いですが、もしもリーマンショックのような事態が起こると大きく影響を受けてしまいそうです。

引用元:株主優待と高配当株を買い続ける株式投資ブログ

有能な営業マンによる属人的な仕入・販売によるフロービジネスであることなどの観点から、業績を中長期的に展望するのは困難であるため、割安評価も仕方ないと指摘されています。

出口も主に個人の富裕層等が多いため彼らに販売する数億円の中小型物件の仕入が激烈を極めている状況や、今後の金融機関の融資姿勢が不透明なことを鑑みると、中長期的な業績を展望するのは困難であり、市場での割安な評価も納得のいくところです。

引用元:なちゅの市川綜合研究所

懸念は資金面

ムゲンエステートの懸念は資金面にあります。

自己資本比率は2割台と、財務面はやや有利子負債が多い気がします。

引用元:株主優待と高配当株を買い続ける株式投資ブログ

借金をして不動産を購入し、それを再販するということを繰り返しているため、営業CFは赤字が続いています。

ただし、現在のような超低金利の状況で、不動産屋としては当然の戦略とも言えます。

ただその一方でフリーキャッシュフローは真っ赤っ赤

引用元:みきまるの優待バリュー株日誌

加えて懸念されるのは公募増資です。

2016年2月に東証1部への昇格となりましたが、同時に、公募増資と経営陣の持株売り出しも行っています。

ムゲンエステートが東証マザーズから東証1部か2部に
移るようです。
1部になるか2部になるかはまだ不明ですが、
2月5日から変わります。

ここまで良いのですが、同時に公募増資も発表しました。

引用元:無職を目指して、株でがんばる! ~ケ・セラ・セラ~

公募増資の発表で株価は18%を超える下げとなり、結局、発行価格は1,772円となり、調達予定からかなり下回ったのではないかとも思えます。

地合いのせいもあるかと思われるが、その下げ幅は-18.83%であり、希釈率をかなり上回っている。

引用元:licの投資研究日記

その後、2016年は株価は右肩下がりを続け、1,200円台(分割後600円台)まで売り込まれました。

2017年に入って底を打ち、前回の公募増資の発行価格である1,772円(分割後886円)は回復してきています。とはいえ、株価が上がってくれば再度の増資も考えられることは、株価の上値を重くしそうです。

2017年12月期も業績好調ながら・・・

2017年12月期は3Qまで決算発表がなされましたが、概ね、業績予想にオンラインの状態です。一方で気になるのは、棚卸資産が減少しており、仕入が進んでいない点です。翌期以降の販売が鈍化・減少する可能性があります。

利益面に関しては上期の順調な推移を鑑みるに、会社予算は守られる可能性が高いものの6か月前から棚卸資産残高(45,498→42,517億円)が減少しており、思うように仕入が進んでいない点は今後の懸念材料として割引く必要があります。

引用元:なちゅの市川綜合研究所

株主優待はクオカード

株主優待は6月で、クオカード1,000円分です。

ムゲンエステートは、横浜F・マリノスのオフィシャルパートナーを務めているため、オリジナルクオカードもマリノス仕様となっており、ファンには嬉しい逸品です。

株主優待のQUOカード、「横浜F・マリノス」仕様で良いですね。

引用元:RYUの投資日記

総合評価

プラス評価は業績面、マイナス評価は資金面と分かりやすい銘柄です。

不動産市況が良い状況が続けば更なる業績の伸びが期待できますし、リスクを理解しつつも、リターンを期待して投資するという判断も下せる銘柄だと思います。

割安感が高いですが、他の評価は普通~少し悪いものとなっています。

【 きびなごの格付け 】 C
〔A~Eの5段階評価で、Aが最高・Cが普通・Eが最低〕
・業績安定度:D
・財務安定度:D
・配当利回り:C
・割安感:B

引用元:株主優待と高配当株を買い続ける株式投資ブログ

リスクはあるものの、大きなリターンの期待もあるということで、2017年主力株として評価されています。

「ムゲンエステートは危うさはあるが、高いリスクに見合う十分に大きなリターンも期待できる非常に面白い銘柄である。途中で力尽き倒れることがあるかもしれないが、その一方で今後もうまく成長を続けることが出来れば、超お宝ポジションに変身する可能性もある。」

引用元:みきまるの優待バリュー株日誌

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