プレサンスコーポレーションは、関西中心に投資用ワンルームからファミリー向けの開発・販売に展開。名古屋、東京にも拠点。
7期連続で2桁増益を続ける安定成長の不動産銘柄です。株主優待はJTBナイスギフトです。
プレサンスコーポレーションの概要と個人投資家ブログの意見をご紹介します。
目次
近畿圏・東海圏でトップのマンション販売
マンション販売戸数増加で安定成長を続ける
プレサンスコーポレーションは、近畿圏・東海圏でマンション供給トップを続けており、首都圏へもエリア拡大しています。
それに比例してマンション販売戸数も増加しており、リーマンショック後から安定成長を続けており、2017年3月期において7期連続で2桁成長を遂げています。
ワンルームだけでなくファミリー向けもあることで極端な落ち込みを回避しているように思います。
業績自体もリーマン・ショック直後以外は右肩上がりで、安定した経営ができています。
引用元：みやびの館＠株式投資
成長を継続できる強み
市況の影響を受けやすく、しかも競争の激しい不動産業界において、7期連続で2桁成長できる強みについては、多くの個人投資家ブログで分析がなされていますので、いくつかご紹介します。
土地の仕入れや、販売/自社保有を判断する選球眼、シニア用/投資用/ファミリー用のマンション比率を柔軟に変更する戦略などに強みを見出しています。
リーマンショックでも問題なし、高い営業利益率、高い自己資本比率、合理的な社員育成体制、他社比であからさまに詳しい勧誘の電話、高いROE、高い給与、仕掛け品＝受注品と近似しても問題ないフロー、土地の仕入れ(情報の仕入れと即決と即金可能な財務)、投資用マンションを売るか自社保有にするかを選択できる選別眼と財務、シニア用・投資用・ファミリー用を需要の比重を臨機応変に変更する戦略、悪質クレーマーに対する毅然とした態度など、そんな会社。 年15%儲かれば十分というなら最右翼的な。
引用元：亀吉の投資メモ
駅チカ物件等の交通の便が良い物件が多いと分析されています。
【強み】
・ワンルームマンションに関しては分譲実績が十分でネームバリューがある
・ワンルーム、ファミリー向けの両方を販売し、リスク分散できている
・駅近く等、交通の便の良い物件が多い(人気の理由か)
・リーマン・ショック直後以外は業績が右肩上がり
・安定して業績が伸びている割には低PER
引用元：みやびの館＠株式投資
マンション自体よりも、販売管理費等のコスト意識が高い経営で利益率が高いと分析されています。
当社は、販売製品（マンション）自体は、それ程競争優位性を持たないが、コストを意識した経営が出来ているため、一定の利益率が上がっている、といえそうです。
引用元：橘優の相場観測
2018年3月期以降も2桁成長は続くか？
上記のような実績・強みが継続して、2018年3月期以降も2桁成長が続く見込みです。
期初の時点で、2018年3月期予算に対する契約高は7割超に達していると評価されています。
2018年3月期の予算については、売上高が25.5%増の1,265億円経常利益は15.6%増の178億円と、8期連続の2桁増益を計画しています。
3月期末時点で、今期の予算に対する契約高は既に7割超に達しており、30F建てのタワマン・堺筋本町(289戸契約済/全337戸)、翌期計上予定の琵琶湖(364戸契約済/全486戸)といった大型物件が順調に成約しています。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
オーガニック成長以外にもM&Aを活用した成長も期待されます。
他の成長ドライバーとしてMAを活用しており、昨年末に愛知県岡崎で三立プレコン(年商30億円)を買収したほか、4月には大阪のララプレイス(年商不明)を買収しており、同業を傘下に収めています。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
評価が別れる財務戦略
元々は好財務であったプレサンスコーポレーションですが、ここ数年で借入金が増加し、自己資本比率は32%まで低下しています。
販売よりも仕入れが多い状況が続いており、営業キャッシュフローはマイナスが続いています。
営業キャッシュフローがマイナスと聞くと、少し身構えるという個人投資家も多いと思いますが、不動産銘柄で好業績であるということを考えると、問題ないと見なしている方が多いようです。
キャッシュ・フローはマイナスながら現状は全く問題なしとされています。
ROEも常に16%以上を維持し続けており、資産運用の効率も良しです。
後はキャッシュ・フローの問題だけですが、現状はこれも全く問題なしです。
引用元：みやびの館＠株式投資
財務が良化しないのは積極的な仕入姿勢であり、好財務であるものの手元資金がいくらあっても足りない状況と分析されています。
好業績・低還元であるものの、なかなか財務が良化しないのは積極的な用地仕入姿勢が影響しており、現時点で向こう3期分(!)の用地を手当しているような状況のため、好財務ではあるものの、手元資金は幾らあっても足りない状態で、営業CFも大きなマイナスが継続しています。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
営業キャッシュフローが死んでいるとしながらも、いかにも不動産と評しています。
プレザンスは成長してるよ。利益率も高いし不動産にしてはそんなに自己資本比率も低くない。それがPER6切りのお値打価格・・ではあるけど、営業キャッシュフローが死んでるよ。債務増やしながらの自転車操業感あります。いかにも不動産。
株主優待はJTBナイスギフト
株主優待はJTBナイスギフトで、保有株式数に応じて金額が異なります。
- 100株以上 2,000円相当
- 400株以上 5,000円相当
JTBナイスギフトというのは聞き慣れないですが、実質的にはJCBギフトカードと変わりないようで、金券ショップでは同じ扱いとなっています。
デパート、スーパー、飲食店などでも使えます。具体的な店名はこちらのブログに紹介があります。
JTBナイスギフトは全国で100万店以上で使えるそうです！
使い道が沢山あるのは、良いですね♪
総合評価
不動産銘柄には珍しく、安定成長を続けている実力のある企業だと思います。
2017年7月時点では、株価は高値圏にあるものの、PER7.3倍、PBR1.65倍と不動産銘柄としては普通の評価にあります。
今後も2桁成長を継続するのであれば、毎年10%～15%程度の株価成長も同様に見込めるでしょうし、押し目で買えれば更にプラスアルファの恩恵を得られそうです。
指標的な割安さに対して、高い利益率と成長力からホールドしていくと評価されています。
プレサンスコーポレーションは、指標的な割安さ、高い利益率と成長力、パワフルな営業姿勢（投資家としてはとっても頼もしいですが、私は実際に電話営業を偶然受けたことがあり、その時はちょっときつかったです。） そしてやや過剰ともいえる現金系優待と、若干ブラック風味ではあるもののイケイケで熱い、高い実力のある銘柄です。これからも現行の優待制度が続く限りはホールドしていく予定です。
引用元：みきまるの優待バリュー株日誌
配当性向は低いものの、業績向上・株価上昇を期待すべきとしています。
株主還元は「業績向上による株価上昇で報いる」という形になりますが、
当社はそういう仕入芸風の会社なので、その辺は仕方ないかと思います。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
全体的に評価が高いです。
株価（1,433円）★★★★☆：以前よりは高いですが、停滞気味
配当金（1.74％）★★★☆☆：もうちょっと
優待内容 ★★★★☆：利回り1.4％なら良い方です
参考指標：PER 6.9倍、PBR 1.4倍
総合得点（15点満点）：11点
※ データは2017年6月28日終値時のものです
引用元：「マイホームへの道」株主優待・ふるさと納税で豊かな生活
割安感が強いわけではないが、業績拡大により株価上昇を見込むとされています。
価格と価値の関係性の過去の水準で言うと、高めの水準であり、とても割安感が強いわけではないが、ビジネスが拡大を続ければ、株価も、いずれかの地点から、上昇して、キャッチアップしていくだろうと思われる。
引用元：橘優の相場観測