スターアジア不動産投資法人は、たスターアジアグループをスポンサーとする総合型J-REIT。
決算期は1月7月（年2回）です。
スターアジア不動産投資法人の概要と個人投資家ブログの意見をご紹介します。
目次
物件売却益で高配当も安定感に欠ける総合型REIT
2016年 IPO
スターアジア不動産投資法人は2016年4月に東証REITへ上場しました。
IPO売出価格100,000円に対して、初値99,100円（-0.9%）と公募割れのスタートとなりました。
その後は下値を試したもののすぐに反転し、右肩上がりとなっています。
ポートフォリオ
2018年6月末において、取得物件数は29物件、取得価格は860億円となっています。
東京圏を中心としたアセットタイプ分散型のポートフォリオ（いわゆる総合型REIT）を特徴としており、東京圏を中心に、オフィス、住宅、物流施設、ホテルに分散投資されています。
http://starasia-reit.com/ja/portfolio/data.html
アセットタイプ別で見てみると、物流施設の36%が最もウェートが大きいですが、他もオフィス31%、住宅21%、ホテル13%となっており、分散されていることが分かります。
http://starasia-reit.com/ja/portfolio/data.html
投資対象エリア別で見てみると、都心5区で21%、その他東京圏で59%となっており、これらを合わせると東京圏80%ということになります。
「東京圏」という言葉は曖昧ですが、具体的なポートフォリオデータを見てみると、東京都内だけでなく、神奈川、千葉、埼玉を含んでいます。
その他の地域とは、福岡、大阪です。
http://starasia-reit.com/ja/portfolio/data.html
物件サイズ別で見てみると、10億円～50億円の物件が79%を占めています。
50億円以上の大きなサイズの物件をご紹介すると、
- オフィス：アサヒビルヂング（63.2億円）
- オフィス：本町橋タワー（60.7億円）
- 住宅 ：アーバンパーク代官山（63.2億円）
- 物流施設：船橋ロジスティクス（78.8億円）
- 物流施設：岩槻ロジスティクス（69.4億円）
の5物件となります。
スポンサーはスターアジアグループ
スターアジアは、海外の大学基金、財団や年金基金等、長期運用を志向する投資家の資金を、日本をはじめとするアジアの不動産等関連資産によって運用する独立系の不動産投資グループです。
中長期的な目線で考えるとデベ（ディベロッパー）と勝負するのは辛いと指摘されています。
壊滅的とは思わないけど中長期的な目線で考えるとデベとガチで勝負ってのは辛いです。
引用元：Yield!Yield!
物件売却益により分配金上乗せ
スターアジア不動産投資法人はこれまで、物件売却益を計上する期が複数回発生しており、その度に分配金に上乗せしているため、大幅に分配金が上下しています。
2017年7月期、2018年1月期は分配金4,000円超で利回りは8.5%と驚異的な水準とコメントされています。
次回（２０１７年７月期）の分配金は４，３４０円、次々回（２０１８年１月期の分配金は４，０３９円と大幅に増加し、利回りは約８．５％と驚異的な水準ですが、これには物件売却益という一時的な利益が上乗せされていますので御注意下さい。
逆に2018年7月期は物件売却益が発生しなかったため、上記のような高い配当（分配金）とはならず、巡航速度の2,770円となりました。
売却益がない場合は高い配当は維持できないと指摘されています。
分配金減少の大きな要因は、現時点で2018年7月期に不動産売却益を見込んでいないことのようです。つまり、売却益がない場合、これまでのような高い配当を維持することは難しいようです。
引用元：たむたむの配当金生活への道
翌、2019年1月期は再度物件売却益を見込んでおり、分配金3,580円を見込んでいます。
公募増資
スターアジア不動産投資法人は、2018年1月に公募増資を発表しました。
投資口価格が右肩上がりで高値圏となっていたところに公募増資ということで、投資口価格は大きく下落しました。
この公募増資により60億円弱を調達し、物件購入に充てる予定です。
総合評価
物件売却益の計上が多く、REITというより、不動産銘柄のようです。
2018年8月時点で分配金利回りは6.64%となっています。（ただし、物件売却益による分配金を除けば5.1%程度）
投資口価格は上場から半年ほど下落した後、右肩上がりとなりましたが、2018年1月の公募増資で下落し、横ばいとなっています。物件入替えが頻繁で安定感・安心感に欠けるのですが、巡航速度で分配金5%あたりが定位置かと思われます。