ユニゾホールディングス（ユニゾHD）は、東京地盤にオフィスビル賃貸が主力の不動産会社。０４年に持株会社化。ビジネスホテルも柱。
株主優待はUCギフトカード等です。
ユニゾHDの概要と個人投資家ブログの意見をご紹介します。
目次
オフィス賃貸とホテルの2本柱
オフィス賃貸
ユニゾHDのオフィス賃貸は、都心部の優良立地でありながら、中小規模サイズのオフィスビルを対象としています。
オフィスはBクラスビルと称されおり、供給過多が心配されている2018年問題はあるものの、現状では高い稼働率で着々と稼いでいます。
引き続き東京のオフィス市況は「2018年～問題」があり、当社が保有するBクラスビルも二次空室の影響を受ける可能性はあるものの、比較的タイトな状態が継続しているため、賃料・稼働率ともに順調な推移が期待されます。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
ホテル事業
ユニゾHDのホテル事業は、「ホテルユニゾ」「ユニゾイン」「ユニゾインエクスプレス」の3ブランドで展開されています。
- 「ホテルユニゾ」はグレードなビジネスホテル
- 「ユニゾイン」はスタンダードなビジネスホテル
- 「ユニゾインエクスプレス」はコスパの高いエコノミーなビジネスホテル
と使い分けています。
ホテルに関しては、インバウンドの増加とともに日本人客が離れてしまっていますが、当社についてはシティホテルのユニゾ、バジェット型のユニゾイン(エクスプレス)とエリアに応じて3業態を使い分けることにより対応することとしています。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
含み資産
上記のオフィスビル・ホテルは、含み益となっているという公表があります。
「2016年3月期 連結決算の概要」によると、現在保有しているホテル等の含み益が1361億円、純資産が544億円に対して、6月15日終値ベースの時価総額は、964億円。
なかなかの含み資産株のようです。
引用元：資金管理の掟
強みは「資金調達力」
不動産業の中でもとりわけレバレッジ経営を行っており、借入金を膨らませながら物件を取得しています。
借入金の巨額さについては、みずほ銀行との繋がりを指摘するブログもあります。
よくもまぁこんな状態でお金を貸してくれる銀行があるものだと思い、有価証券報告書で【役員の状況】を確認すると、11名がみずほ出身者という何とも香ばしい香りが漂う人事になっています。
引用元：経営コンサルの割安株分析
借入金に加えて、公募増資も頻発しており、2017年7月にも112億円を調達することになりました。
前年の公募価格に遠く及ぼない株価で再度の増資ということで、株主への配慮は一切ない経営という指摘も見られます。
本年7月18日にOA込で112億円をエクイティにより調達することを発表しており、10日の値決めで@2,480円に決まっていますが、前年同時期に139億円を調達した際の公募価格(@3,882円)に遠く及ばない水準での公募増資となりました。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
さらに、2018年5月にも公募増資が発表されました。金額は前回と同程度の100億円規模になうようです。
前回の公募増資時の株価からは下の位置で今回の公募増資を発表しており、やはり、株主への配慮は存在しないと思われます。
稼ぐ力は？
ユニゾHDの強みは資金調達力にあり、そのために経常利益で見れば競合他社に勝っているという見方があります。
一方で、営業利益を計算式に内包するEBITDA倍率で比較すると他社劣位になっているという見方もあります。
本業の稼ぐ力は弱く、資金調達力で強いという結論から、売却に至ったと解説するブログがあります。
低金利での「資金調達力」によりPERが低く抑えられており、僕自身が重視する「稼ぐ力」が競合と比較すると低いため、売却することにしました。
引用元：経営コンサルの割安株分析
中期経営計画を1年前倒しで達成も、次期は成長鈍化
2018年3月期を最終年度としていた中期経営計画は、2017年3月期にて1年前倒し達成となりました。
そのため、次期中期経営計画は、2020年3月期を最終年度とする3年計画となっています。
目標数値は以下の通りです。
- 売上 ：669億円（2017年3月期比1.7倍）
- 営業利益：209億円（同1.5倍）
- 純利益 ：82億円 （同1.2倍）
3年間をかけて売上は1.7倍を目指すものの、純利益は1.2倍にしかならない想定であり、相応に費用が嵩むと想定されます。
2019年3月期に売上高669億円(CAGR20%)、経常利益125億円(CAGR8%)の達成を計画しています。向こう3年間で2,000億円を投資する計画であり既にレンタブル面積ベースでは国内ビル事業と拮抗している、米国のビル事業を積極化していくものとみられます。
引用元：なちゅの市川綜合研究所
株主優待はUCギフトカード等
株主優待のメインはUCギフトカードです。
- 100株以上 3,000円相当
- 1,000株以上 5,000円相当
この他、ホテル等の割引に使える優待券が貰えます。
- 100株以上 株主優待券5枚
- 1,000株以上 株主優待券5枚＋プレミア優待券1枚
株主優待券では、ホテルの1泊1室3,000円割引やゴルフクラブプレー料金3,000円割引となります。
プレミア優待券は、ホテルの1泊1室無料やゴルフ1ラウンド無料に使えます。
優待券は金券ショップで2,000円台で売れるという情報があります。
ギフトカードは使えるお店が多いので、重宝します。
またアクセスチケットでは98.2%という抜群の買い取り率です。
優待券の方は2000円台で売れそうです。
引用元：株主優待一直線
総合評価
2015年～2016年には成長性に期待した個人投資家の分析・投資が見られましたが、なりふり構わない増資により、株価は下落しています。
借入金の多さと、増資リスクの大きさから、触らぬ神に祟りなしといった状況であると思います。→実際に2018年5月に公募増資が発表され、年初来安値を更新しています。
2017年7月の増資にて、既存株主に一切配慮しないことがよく理解ると評しています。
自己資本比率が11%台の超イケイケ経営ですので、なりふり構わない部分があるのは仕方ないにせよ、既存株主に対し一切配慮しないことがよく理解る増資だったので、今後は株価水準は関係なしに常に増資リスクを意識しなくてはならなくなりました。要注意です。
引用元：なちゅの市川綜合研究所